【立地と管理】1000万以下の中古マンションを見続けてわかったこと。

※今回の記事は特定を避けるため、一部フェイクが入ります。ご了承ください。

こんにちは、森雨です。

先日、中古マンションを購入しました!
20代後半(夫は30代)で当然ですが初めてのマイホームです。

マンションは関西の良いと言われる住宅街から。
最寄りは私鉄の駅です。

平米数はマンションにしてはやや広めの80平米越えです。
しかし、価格は抑えめの2000万円台前半。

駅から徒歩15分ほどで少々歩きますが、
マンションの目の前にバス停があり、バスまで直行してくれるので大変便利です!

マンションにはゴミ一つ落ちてないほどきれいで、
自主管理ですが、管理はかなりしっかりしていると評判。
管理費等の滞納世帯は無し。修繕もきちんとしていて、今後の修繕費も
しっかり積み立てられています。

価格と照らし合わせても、かなり満足いくマンションを購入できたと
夫婦で自負しています(^^)/

しかし、
このマンションを購入するまでかなりの数の1000万以下の中古マンション
見続けてきました。

安いものでは300万くらいで買えるものもありました。

毎週末子連れで見学に行くのは本当に!大変でした。

しかし、そういった低価格な中古マンションを見続けたおかげで
納得のいくマンションを購入することが出来たと思っています。

今回は、そんな私がこれまで見た数々の中古マンションを見て
学んだことをまとめておこうと思います。

これから中古マンションを購入しようと思っている人、
うちみたいに年収がさほどない(400万以下)状態で購入を考えている人

選ぶ際に多少参考になるのではないかと思います。

※私は専門家ではないので、読んでいてもし気になることがあれば不動産屋さんや
専門家の書籍等を参考にしてください。




【マンション購入】そもそものきっかけ


うちは結婚して子どもが生まれてからも、ずっと賃貸(2DK)で
やってきました。

猫がいるので、賃貸の条件が緩いところ。

さらに、家賃が安いところを探し都会にしては割と安めの物件に
住んでいました。

知っている人は知っていますが、
「猫がいてもいいよ!」という物件は数少なく、
また多くの大家さんに「猫=ひっかく」というイメージがあるために(事実だけども)
かなり条件は限られている状態で見つけた賃貸物件でした。

管理会社の怠慢で、管理は行き届いておらず、
廊下にはゴミが散乱。

常に水道管のコツコツという音?が室内に流れ、
畳みはボロボロで下地が出ている…

台所にはしょっちゅうアリが外部から侵入。
(そのたびにアリノスコロリを設置)

猫が飼えるという条件のために、結構大変な生活を
強いられました。

引っ越したいと思いましたが、
「また猫OKの物件を探すのは大変だ」と主人と相談していました。

「お金が貯まったらね!」という主人と、
(いつになることやら)と絶望する私。

数年はそんな感じでした。

しかし、子どもを持つということは時計を持つということです。

  • 子どものためにも教育環境を整えたい
  • もっと掃除を楽にしたい!
  • 猫にもストレスなく生活させてやりたい!

そういった思いから、一念発起。
ネットで色々と探し始めたのでした。

めっちゃ安い中古マンション!?

探し始めてみると、中古マンションって結構安いものもありました。

「うちの夫の年収でも買えるかも?」というものもたくさんありました。

安い!と言われる中古マンションの値段をアプリで月々いくらくらいに
なるのか計算してみました。

「めちゃくちゃ安いじゃん!」

当たり前ですが(呆)、

1000万以下のようなマンションではフルでローンを組んでも
今住んでいる物件の数分の一の支払いでいいということがわかり、
これまで「どうせムリだろ」と思っていたことが現実となり、

じゃ、せっかくなら!と目を付けていたリフォーム会社数社に
見学を申し込みました。

はい、「これくらいの値段ならフルリフォームでもいける!」と思ったんです。

すぐに話はまとまり、雰囲気と理念が気に入ったリノベ―ション会社の人と
見学をはじめることになりました。

1000万以下の物件を見学し始める

リフォーム業者の人と不動産屋とで物件めぐりが始まりました。

私たちの希望する最寄りの駅から徒歩20分・バスで10分くらいの
物件が主でした。

初めから「うちは別に駅近じゃなくてもいいですよ!」ということを
伝えていたのです。

しかし、駅前から徐々に離れて山間のマンションまで来ると、
さすがに「ここ、暮らしていけるのか?」と不安になりました。

なぜなら、そこからさらに「バス停まで15分」(しかも坂道)という
物件が多かったのです。。

スーパーも近くになく、公園も見当たりません。

子どもの姿も見えず、あるのは川のせせらぎと鳥の鳴き声だけ。

「いや~環境抜群ですね!」

私たち夫婦が固まっているのを知ってか知らずか、不動産屋はそう言います。

「いい風が入ってくるでしょう?!」
「これで○○○万です!」

確かに安い。
そして、これからリフォームをするには十分ボロい。笑

リフォーム業者は壁をコンコン叩きまくり、

「この壁は取っ払って、リビングを広く取りましょう!」

と、決めてもないし見てもなかったのに設計図と見積もりを
提示してきます。

当然のように物件価格以上のリフォーム代が加算されていました。

1000万以下の物件は基本的に老朽化がひどく、
マンションの壁面もひび割れが放置されているものも多かったです。

そして、とにかく空き部屋が多い!

バス停周辺は割と人気、という住宅街でも、
バス停から15分も離れた物件を選ぶ人は少ないようでした。

今既に空き部屋があるマンションがこれから栄えることは無い。

そう思って、即断りました。

条件以外のところもどんどん紹介される

私は物件を探す前に当然ですが、条件をいくつか提示しました。

駐車場があること。
猫が飼えること。
近くに公園があり、小学校までの道が明るいところ

しかし、どれもリフォーム業者も不動産屋も無視しました。

特に信じられないと思ったのは、
「猫、バレませんよ」というもの。

私が「ココ、結構いいですね。本当に猫いけるんですか?」
リフォーム業者「いえ、実はペット可ではないです」

私「……え?」

リフォーム業者「うちは前にペット可でないところの物件にも
猫用の扉を設置したことがあります!」

だから何?というようなことを平気で言っていました。

そのときは流したんですが、
そのあとも「駐車場あり」で探しているのに、
近所の駐車場を探す段階からはじめたりしていました。

確かに、価格帯からして業者にとってはかなり安い仕事なのかもしれませんが、
それでもうちにとっては、何十年も払っていく金額です。

そんなことが立て続きに起き、
とても信頼できそうもない、と思って本気でガッカリしました。

そして、結局リフォームも物件もすべてお断りしました。

いい勉強になりました。

「買ってはいけない!」と思った安い物件の特徴

そんな感じで探していたんですが、

私は結局10軒以上の1000万以下の物件を見て回りました。

何度も言うけど、田舎ではありません。
都会での1000万以下の物件です。

マンションはやっぱり管理!

よくマンションは立地と管理!と言われますが、
これは本当だと思いました。

特に私のように築30年以上の古いマンションを見る
際には必ず事前にチェックしておく必要があります。

管理が行き届いていないマンションは、
例えば、

  • マンションの掲示板が汚い
  • 郵便ポストの周辺にゴミが落ちている
  • エントランスの花が枯れていて、放置されている
  • 廊下やエスカレーター内にゴミ
  • ひび割れが目立つ
  • マンションの通路にドンと入居者の荷物が置かれている

マンションの掲示板の乱れやゴミは知っての通り、掃除が行き届いていない
という証拠。業者を安く雇っていて、なおかつ監視の目がないということ。

ひび割れが目立つ、ということは検討している物件なら以前にいつ大規模修繕が
行われたのか知っておくべきです。

また、盲点になりがちですが、マンションの通路や廊下に平気で物を置く住人が
いるかどうかもチェックしておいたほうがいいです。

共有部分にも自分勝手なことをするということは、他の住人の迷惑も考えない
人が多く、またそれを是正しないということで住人の質も問われる問題です。

その他、駐輪場や駐車場のチェック。
(このときに暴走族みたいな趣味に走った車が無いかも見る)

周辺の雑草や木々がきちんと処理されているかもよく見ておきましょう。

マンションの立地は良いに越したことはない!でも…

都会の低価格の中古マンションは当然…駅から離れています。

基本的に駅から離れれば離れるほど物件は安くなります。
それはバス通りでもさほど関係がありません。

とにかく駅から近いか遠いかです。

ウチの場合は、主人が車通勤だったし、私が在宅&フリーランスで
仕事をしているため別に駅から遠くても別に良かったのです。

しかし、何軒も駅から離れていて、さらに山の上だとか
バス停からもかなりあるとか…を見ると考えが変わりました。

さらに、今後人口減少によりマンションがどんどん余っていく時代に
なると本で読んでからは考えががらりと変わりました。

マンションは今後、駅から離れている場所のものは
資産価値がなくなります。

初めにどんな高額で買ったものであっても、
当時はブランドマンションであっても、

都会の場合は特に、駅から近くないと何の意味もないのです。

現在1000万以下のマンションは底値です。
少なくとも、どんなにリフォームをしても、お洒落にしても、
買った価値以上の価値はないのです。

そう考えれば、1000万の物件を買ってまた1000万のお金を
かけてリフォームする意味は…となりますよね。当然。

私も同じことを思いました。

【中古マンション探し】子どもと住む、ということ

子どもがいると、夫婦2人の家を探すというより、
いかに子どもが幸せになれるか、ということを考えます。

物件探しの際、かなり気を付けて見たのが通学路です。

駅から離れた安物件でも、

小学校が近い・公園が充実している。
書籍が充実した図書館がある。

などなら大丈夫です。

また多少不便な場所でも、子どもが多く、
学校の評判も悪くない!となれば、ねらい目です。

しかし、通学路の道中が、

「なんか暗い」「街灯がない」
「学校まで遠い(片道30分以上とか)」
「人目がない」
「(もし何かあった時に)飛び込める店もない」

となると、注意が必要です。

安全な道中(子どもも多い)で、遠いのならいいです。
子どもは多少遠くても体力がつくのでガンガン歩いて通います。

しかし、大人から見てもなんかあやしい道が多いな、というのなら
やめましょう。

暗くなったら周囲が気になる、というのも。

何かあってからでは遅いですからね。

また、マンションの住人の世代を見ておいて、
あまりにも子どもがいないようなら避けたほうが無難です。

理由は、そういうマンションの住人は子どもに免疫がないので、
ちょっと足音や声が聞こえるだけでも苦情を訴えてくる可能性が
あります。

多少は「お互い様!」と思えるくらいの世代同士のほうが今後気が楽です。

本当にその物件にお金を払い続ける価値があるのか?

リフォーム業者もお断りをし、
そのときの不動産屋とも一旦切り、

もう一度物件探しを始めました。

すると、それまで価格からスルーしていた物件がどうしても
気になり、思い切って見てみることにしました。

うちの出していた条件が全て揃い、
また外観もとてもちゃんとしていたのです。

「これ…いいかもしれない」

実際に見てみると、予感的中!
まさに私が探していたような物件でした!

夫も「いいね、ここ!」と絶賛。

普通の値段の中古マンションを見たときに、
今まで見ていた1000万の以下のマンションのどこが悪かったのかわかりました。

今までは「ここしかないのかな?」という気持ちで、
多少気に入らない所も「まあ仕方ないか」と我慢していました。

うちは予算がないから、こんなところでも我慢しなきゃ…って。

今思うと、絶対してはいけない考えでした。

確かに、フルローン35年頭金なしでも十分ローンは組めます。

しかし、果たして「今後数十年間、その物件にお金が払えるか?」と
いうことです。

つまり、ずっとその家が好きでいられるか?ということ。

私はしっかりと管理されている記録や、重要な箇所をチェックし、
また何度もマンション周辺をチェックしてからそこに決めました。

きちんと勉強しておいたのも良かったんだと思います。
本当に心から納得して書類にサインできました。

もし、思考停止して「こんなもんかな」で決めていたら、
一生後悔したでしょう。

本当に良かったと思います。

今月後半に、鍵の受け渡しがあります!
楽しみです。

あなたももし今からマンションや一戸建てを買うときには、
どんな家でも価格に見合った価値があるか?

金額で妥協しなければいけないのなら、本当に妥協するべき点か?

物件をたくさん見て決めるのがいいと思いますよ!

森雨でした

※請け負ってもらったリフォーム会社とは縁がありませんでしたが、
リフォーム会社の中にも誠実な会社は間違いなくあります。
(むしろ、私のパターンのほうが稀)
リフォーム業者も不動産屋さんも、物件選びをしているようなもの。
周りに流されずに、しっかりと選択してくださいね。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です